В текущих экономических условиях большей части россиян потребуется далеко не один год, чтобы накопить сумму, необходимую для покупки собственной недвижимости. К счастью для них, банки охотно одобряют денежные займы на приобретение квартиры, апартамента, таунхауса или частного дома. Однако решившись воспользоваться такой возможностью, потенциальные заемщики оказываются перед непростым выбором: заключить договор на потребительский кредит или предпочесть оформление ипотеки. Оба варианта имеют плюсы и минусы. Предлагаем разобраться, в чем состоит принципиальное отличие между обычным кредитом и ипотекой, а также изучить другие нюансы банковских предложений.
Чем отличается ипотека от потребительского кредита
Оба вида кредитования для физических лиц позволяют взять в банке деньги под процент на определенный срок. Так в чем же разница между ними?
Главное отличие обычного потребительского кредита от ипотечного заключается в целях, на которые клиенту выдают денежные средства. В первом случае заемщик вправе потратить финансы на любые нужды (от оплаты медицинских услуг до улучшения жилищных условий), а во втором — исключительно на приобретение жилья (квартиры в новостройке, дома на вторичном рынке и т. п.).
Второе различие — необходимость регистрации залога. В случае с целевым ипотечным кредитом на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. Соответственно, квартира или другая недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения заемщиком последнего платежа. Если взять потребительский кредит наличными, то дополнительное обеспечение не потребуется.
Срок погашения долга также значительно разнится в зависимости от способа кредитования. Учитывая риски, которые берут на себя банки при выдаче обычных потребительских кредитов, максимально возможный период по ним составляет 5-7 лет. Что же касается ипотеки, то благодаря наличию обязательного залога, кредиторы готовы увеличить срок погашения до 30 лет.
Следующее отличие — размер процентной ставки. Как правило, по ипотеке она ниже, чем если оформлять нецелевой кредит под залог недвижимости. Так, АТБ предлагает взять кредит под залог со ставкой от 11,2%, а ипотеку (на вторичном рынке) — от 9,99% (по льготной Дальневосточной госпрограмме — от 0,8%).
Необходимость в первоначальном взносе является отличительным признаком ипотечного кредитования. Какая это будет сумма — зависит от стоимости приобретаемого жилья. Например, в Азиатско-Тихоокеанском банке (АО), размер первоначального взноса — от 10% от рыночной цены объекта недвижимости.
Последнее различие между ипотекой и потребительским кредитом заключается в количестве документов. В случае подачи заявки на нецелевой кредит потребуются паспорт, справка о доходах и копия трудовой книжки. Однако для оформления ипотеки необходимо подготовить расширенный пакет документов, включающий также документы по недвижимости — отчет об оценке, правоустанавливающие документы.
Плюсы и минусы ипотеки
Прежде чем взять ипотечный кредит на покупку квартиры или жилья за городом, следует разобраться, какие преимущества и недостатки характерны для подобных предложений.
Плюсы ипотеки |
Минусы ипотеки |
Размер процентной ставки ниже, чем по другим видам кредита |
При оформлении долгосрочной ипотеки общая переплата за жилье увеличивается |
Возможность подобрать комфортный размер ежемесячного платежа (благодаря длительному сроку кредитования) |
Дополнительные траты на страхование (предмета залога, титула, жизни и здоровья заемщика) и процедуру оценки недвижимости |
Сумму кредита можно увеличить за счет привлечения созаемщиков |
Требуется собственный капитал на первоначальный взнос в размере 10–15% стоимости недвижимости |
Предусмотрен налоговый вычет за уплаченные проценты по ипотеке |
Имеется ряд ограничений и требований к объекту недвижимости |
Отдельным категориям граждан доступны льготные ипотечные программы, субсидируемые государством |
Более длительная процедура оформления сделки в банке |
Можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по целевому кредиту на покупку квартиры или дома |
Вплоть до полного погашения ипотечного займа действует ряд ограничений на распоряжение приобретенным жильем |
Кредитор гарантирует юридическую чистоту сделки (после тщательной проверки застройщика и объекта недвижимости) |
Невыплата основной суммы займа и процентов по нему может повлечь утрату права собственности на недвижимость |
Плюсы и минусы потребительского кредита
Чтобы окончательно выяснить, выгодно ли покупателю недвижимости брать в банке ипотеку, следует также проанализировать, какие преимущества и недостатки характерны для нецелевого кредита.
Плюсы кредита |
Минусы кредита |
Для подачи заявки достаточно минимального пакета документов (паспорта гражданина РФ, справки о доходах физического лица / выписки с зарплатного счета) |
Размер ежемесячного платежа больше, чем при оформлении ипотеки на ту же сумму (из-за малой продолжительности срока кредитования) |
Кредит можно взять на покупку любого жилья (в т. ч. на вторичном рынке) — одобрение банка не требуется |
Относительно высокие процентные ставки |
Необязательно оформлять страховку на объект недвижимости, жизнь и здоровье кредитополучателя |
При отказе от личного страхования сумма ежемесячного платежа будет значительно выше |
Первоначальный взнос не предусмотрен |
Невозможно воспользоваться субсидиями и льготными госпрограммами ипотечного кредитования |
При взятии потребительского кредита вместо залога можно привлечь поручителя |
Без обеспечения можно рассчитывать на одобрение займа только на небольшую сумму |
Оперативное оформление документов |
Высокая вероятность получения отказа при плохой кредитной истории |
Нет банковских ограничений на продажу, обмен или сдачу в аренду купленной недвижимости |
Максимальная сумма кредита меньше, чем при оформлении ипотеки |
Что проще взять: кредит или ипотеку
Если большое количество за и против только мешает принятию взвешенного решения, следует сосредоточиться на каком-то одном параметре. Например, ответ на вопрос «Что проще оформить?» позволяет сделать однозначный выбор в пользу потребительского кредита.
Для оформления ипотеки нужно заранее подобрать недвижимость, соответствующую не только пожеланиям покупателя, но и критериям банка. Разумеется, для этого требуется дополнительное время. Кроме того, как уже было сказано, в банк необходимо предоставить расширенный список документов о заявителе (паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки, справку о доходах и суммах налога физического лица и т. д.) и приобретаемом жилом объекте (технический паспорт, отчет о стоимости недвижимости, выписку из ЕГРН, страховку и др.).
Нецелевой кредит взять гораздо проще. Заемщику не нужно заранее заниматься поиском недвижимости, количество документов сведено к минимуму, а на рассмотрение заявки в банке требуется не больше 1–3 дней.
Что выгоднее оформить
Также ситуацию с выбором способа получения денег на жилье можно рассмотреть с точки зрения выгоды для покупателя. В данном случае многое зависит от целей и финансового состояния заемщика. Хорошо, если у него уже есть накопления, которые покрывают большую часть стоимости квартиры или дома. Тогда выгодно брать потребительский кредит наличными на остаток суммы. Тем самым удастся избежать дополнительных расходов на страхование залогового имущества, независимую экспертизу, подготовку пакета документов и регистрацию жилья.
Однако если резервы заемщика ограничены — выгоднее взять ипотеку. Молодые семьи с детьми могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. В противном случае придется иметь в запасе 10–15% от общей стоимости интересующей недвижимости. Зато, благодаря привлекательной процентной ставке и длительному периоду кредитования, размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту будет ощутимо ниже, чем по потребительскому. Если со временем у заемщика появятся дополнительные финансы, можно досрочно погасить ипотеку, тем самым существенно снизив итоговую переплату. Кроме того, ему будет доступен налоговый вычет за покупку и выплаченные проценты.
Кредит или ипотека: что взять
Так какой же вариант выбрать? Изучив отличия существующих программ и взвесив их плюсы и минусы, можно сделать следующий вывод:
- Обычный нецелевой кредит подойдет тем, кто хочет получить деньги в ближайшее время, но не желает себя ограничивать в выборе недвижимости и распоряжении ею. Данная категория покупателей, как правило, уже имеет на руках около 80% стоимости жилья (или ожидает эту сумму в наследство, после продажи имущества и т. п.). При этом уровень дохода заемщиков позволяет им брать на себя значительную финансовую нагрузку по выплате долга, оформленного под высокий процент.
- Ипотека предназначена для тех, кто готов заложить приобретаемый дом или квартиру в обмен на гарантии юридической чистоты сделки и низкую процентную ставку от банка. Как правило, финансовые возможности этой категории заемщиков позволяют совершить из собственных средств только один крупный платеж, поэтому длительный срок кредитования с небольшими ежемесячными выплатами является для них оптимальным вариантом.
