Ипотека с плохой кредитной историей

При получении заявки на одобрение ипотеки банк запрашивает в бюро кредитных историй (БКИ)информацию, которая содержит записи о взаимоотношениях физического лица с кредиторами. При наличии отрицательных записей снижается вероятность одобрения ипотеки.

Своевременно погашенная задолженность, а также отсутствие просрочек по ежемесячным платежам положительно влияют на оценку благонадежности клиента. При этом если у человекадолги по оплате штрафов в коммерческих и государственных организациях, по которым было вынесено решение суда, то эти данные также могут отрицательно влиять на итог рассмотрения заявки, т.к. банки также проверяют эту информацию. Поэтому перед тем, как взятьипотеку на покупку недвижимости, рекомендуют узнать, какая у клиента КИ. Сделать запрос можно в организации, которые уполномочены собирать, хранить и предоставлять по требованию данные о заемщиках. Проверить информацию можно в личном кабинете на сайте Госуслуг.

На начало 2022 года в России действуют семь бюро кредитных историй, в том числе НКБИ, ООО «Кредо», ОКБ, где хранятся данные о долговых обязательствах гражданина в течение 7 лет. Запросить КИ можно дважды в год бесплатно, более двух раз — на платной основе. Поэтому ответ на вопрос: «Нужна ли кредитная история для оформления ипотеки?» — скорее «да», чем «нет», т.к. есть банки, которые не одобряют заявки без КИ в принципе. Проблемные заемщики и граждане без КИ могут получитьотказ или одобрение меньшей суммы, чем изначально они планировали. Решение банка зависит и от платежеспособности клиента.

Прежде чем оформить ипотеку, важно понимать, какие факторы могу испортить кредитную историю. К таким критериям относятся:

• Наличие просрочек. Если заемщик ранее нарушал сроки внесения ежемесячного платежа, то при заключении нового договора с большой вероятностью ему будет отказано.
• Многочисленные отклоненные запросы в разных банках. Если одни кредиторы приняли решение о ненадежности клиента, то другие могут отказать без объяснения причин.
• Судебные взыскания. В эту группу входят неоплаченные обязательства, долги за оплату мобильной связи, капитального ремонта помещения и алименты, в том числе в многодетных семьях. Данный показатель характеризует ответственность и исполнительность заемщика.
• Мошенничество при оформлении кредита. Если заявитель ранее предоставлял неофициальные копии паспортов третьих лиц, то информация о его незаконных действиях будет известна банку при подаче заявки.
• Частые запросы в микрофинансовые организации. Такие компании выдают краткосрочные кредиты по паспорту и под высокие проценты. Большое количество отметок об обращении к микрозаймам может негативно повлиять на рейтингклиента.
• Нулевая кредитная история. Отсутствие записей в КИ затрудняет проведение оценки благонадежности и ответственности будущего заемщика.

При заключении ипотечного договора клиент заполняет анкету о доходах и имеющейся собственности, предоставляет информацию о трудоустройстве. По результату проверки гражданину присваивается определенное количество баллов. Решение о выдаче ипотеки принимается на основе различных факторов. Поэтому даже при наличии высокого рейтинга заемщик может получить отказ по причине, например, несоответствия объекта недвижимости требованиям договора.

Несмотря на риски, многие банки идут навстречу гражданам и готовы одобритьипотеку, если кредитная история испорчена. Связано это с постоянной конкуренцией на рынке и увеличением числа заемщиков, имеющих трудности при погашении задолженности из-за текущего экономического положения в России. К дополнительным аргументам, влияющим на положительное решение банка при одобрениизаявкиклиентам с плохой кредитной историей, относятся:

• заключение договора поручительства;
• ривлечение созаемщиков;
• предоставление ликвидной недвижимости в залог;
• документальное подтверждение неофициальных источников дохода;
• погашение ранее взятых долгов;
• наличие большого первоначального взноса;
• наличие активов в собственности.

Таким образом при выдаче кредитабанки снижают риски. Если заемщик не погасит обязательства в срок, то кредитор вправе забрать недвижимость, находящуюся в залоге.

Если у гражданина нет записей в реестре БКИ, то возможность получить ипотеку все же существует. Однако в этом случае банки будут оценивать ответственность и благонадежность клиентабез кредитной истории по другим критериям. К таким показателям относятся:

• подтверждение платежеспособности с помощью справки о доходах и суммах налога физического лица;
• отсутствие неоплаченных штрафов, задолженностей за коммунальные услуги;
• изучение информации о заявителе в судебных инстанциях.

Повысить шансодобренияипотекизаемщику без КИ поможет наличие недвижимости в собственности, семьи, предоставление дополнительного залога, работа в бюджетной организации. Также оценивается материальное положение и благонадежность второго супруга, который будет выступать созаемщиком в договоре.

Однако стоит понимать, что при отсутствии кредитной истории, банк вправе одобрить меньшую сумму, особенно при минимальном размере первоначального взноса (от 15–20%). При этом процентная ставка может быть повышенной. Если такие условия не устраивают будущего заемщика, то возможны варианты изменения КИ.

В случае если вы уже оформляете ипотеку, исправить рейтинг не получится. Сведения о событиях, влияющих на улучшение кредитной истории, должны передаваться в БКИ в течение 5 дней. Но это не означает, что записи о благонадежности клиента будут изменены в короткие сроки. Поэтому перед тем, как подать заявку в банк, необходимо заранее проверить рейтинг заемщика. Чтобы улучшить кредитную историю, специалисты советуют:

• рефинансировать ранее открытые кредиты, объединив их в один;
• устранить просрочки по открытым долгам и штрафам;
• открыть вклад и регулярно пополнять счет;
• вовремя оплачивать текущие ежемесячные платежи;
• закрыть договор обслуживания ненужных кредиток.

Формирование положительной КИ даст результат минимум через полгода. Еще месяц потребуется на обновление данных в БКИ. Чтобы повысить шансы одобренияипотеки с плохой или нулевой кредитной историей, можно также внести первоначальный платеж до 50% и более. Привлечение созаемщика и/или поручителя с высоким уровнем дохода позволит снизить риск отказа со стороны банка.

Требования по платежеспособности и благонадежности одинаковы как для титульного заемщика, так и для созаемщика. Привлекая к ипотечному кредитованию сторонних лиц, необходимо заранее проверить их рейтинг. Если у созаемщика испорченная кредитная история, а клиент имеет недостаточный доход, то большая вероятность, что в ипотеке будет отказано.

Для повышения шанса одобрения заявки можно привлечь до трех лиц из числа близких и дальних родственников или друзей. Основное условие выбора созаемщиков — хорошая платежеспособность, соответствие банковским требованиям и отсутствие плохой кредитной истории. В том случае если при рассмотрении заявления на ипотеку от двух супругов, выяснится, что у одного из них есть негативные пятна в КИ, то банк будет оценивать, в какой период возникли финансовые трудности. Если до брака, то кредитор может не брать в расчет прошлые штрафы и просрочки.

К доверенным лицам предъявляются такие же строгие требования, как и к другим участникам договора. При невыполнении заемщиком обязанностей перед банком, поручитель обязуется выплатить долг. Поэтому при рассмотрении заявки на жилищный кредит оценивается платежеспособность и финансовая надежность всех лиц, указанных в договоре.

Если у поручителя плохая кредитная история, то ответ банка может быть отрицательным. Решение кредитора будет зависеть от длительности, характера и суммы просрочек. При задержках выплат от 10 до 30 календарных дней еще возможно оформить ипотеку. Но в таком случае банки вправе одобрить меньшую сумму или повысить процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Оформление нового кредита на выгодных условиях — оптимальное решение для снижения финансовой нагрузки заемщика. Рефинансирование также актуально в том случае, когда клиент столкнулся с трудностями погашения ежемесячных платежей. Наличие просрочек по действующим долговым обязательствам повлияет на то, будет ли одобрена новая ипотека.

Решение по рефинансированию кредитов принимается в индивидуальном порядке после оценки платежеспособности и благонадежности титульного заемщика и созаемщиков. Для снижения рисков банк вправе запросить дополнительные документы, подтверждающие второстепенный доход, наличие ликвидной недвижимости в залоге. Поэтому при необходимости взять ипотеку заемщику с плохой кредитной историей важно проверить отсутствие просрочек и задолженностей по любым видам платежей. Если все же существуют проблемы, то заемщику стоит постараться исправить КИ. Узнать подробнее о предложениях по  оформлению ипотеки и нюансах повышения кредитного рейтинга можно у экспертов Азиатско-Тихоокеанского банка (АО).